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おひとり様女性が中古マンション購入してリノベーション!住宅購入編

インテリア

おひとり様アラフィーの知人女性が中古マンションを購入してリノベーションした体験記です。まずは中古住宅購入編から。住宅購入の動機、物件の探し方、不動産業者の選び方など売買契約までの決断、引き渡しに至るまでの体験談や苦労したことなどをまとめてみました。

おひとり様女性が中古マンション購入を決断した動機

住宅
アッコ

きよちゃんが中古マンションを購入してリノベーションしました。その体験記を「住宅購入」編と「リノベーション」編に分けてご紹介します。

きよちゃん

思い切って中古マンションを購入してリノベーションしました。住宅購入の決断からリノベーションを終えるまで5か月ほどでした。途中トラブルなどありましたが、結果的としては自分でもよく頑張った!と思います。

おひとり様アラフォー女性がマンションを購入した動機

査定

きよちゃんの中古マンション購入体験談の前に、アッコの住宅購入動機もお話します。

私が新築マンションを購入したのは39歳の時。
大学卒業後、ずっと正社員としてフルタイムで働き続け、気づけばアラフォー。
結婚の予定はなし。
老後の資金問題や住まいのことなどおひとり様で生きる将来のことを考えると少し不安。
アラフォー世代以上は、住まいに余計な費用をかけたくない「賃貸組」と費用をかけても住まいの不安を取り払いたい「住宅購入組」に分かれますが、どちらの言い分もわかる。

シングルで身元保証人がいないと年齢を重ねるにつれて賃貸住宅の入居を断られたり、身体が不自由になってもバリアフリーでない住宅で我慢せざるを得ない状況になる可能性は大。
SNSでも、まだ40代なのに、独身だという理由で賃貸住宅の更新を断られ、やむなく住宅購入をしたという話もありました。ひどい話だと思いつつ、家主側の立場では、将来、孤独死でもされて引き取り手がないと困る、ということなのでしょう。

アラフォー当時の私の新築マンション購入動機

●高齢になって住む場所の不安を抱えたくない! 
住宅ローンが組めるうちに住宅を取得したい!
●これまでひとりで頑張ってきた自分に何かカタチとして残したい!


という理由で39歳の時に新築マンションを購入しました。

新築マンションにしたのは、手持ち資金がほとんどなかったので、中古より新築の方がたくさん住宅ローンを組めたから。

住宅購入をする前は、北向きのワンルームに住んでいたのですが、お風呂もキッチンも狭い。お天気の日も部屋の中は薄暗く電気をつけないとダメ。そんな部屋にひとりでいると気分が滅入り、マイナス思考になるので、できるだけおうち時間を少なくしていました。

購入したマンションは、明るい南向きのリビングで昼間は照明をつけなくても十分に明るい。部屋が明るいと心まで明るくなります。お風呂もキッチンも広くて、家にいるのが楽しくなる。特に、コロナ禍でおうち時間が長くなった現在は特にそう感じます。


知人が中古マンション購入&リノベーションを決断した動機

考える

きよちゃんは正社員としてフルタイムで働くアラフィー独身女性。
堅実な性格で、若い頃から将来を見据えて貯金をして、経済観念もしっかりしています。
彼女がそれまで住んでいた地域は何かあるたびに緊急避難の号令がかかり、気が気でなかったそうです。近くにスーパーもないし病院も遠くへ不便。いろいろな要素が重なり、住宅購入を決めました。

住宅購入を考えたきっかけ

●災害に強い街で安心したい
●老後のことを考えた時に生活利便施設が整った場所で暮らしたい!
●ずっと家にいるのが楽しくなる理想の空間をつくりたい!

住まいの場所をどこにするか

●友人が住んでいる場所は災害が少なく前から良いと思っていたし土地勘がある
●近くに友人が住んでいるなら心
●スーパー、病院、美容院、図書館、公園など生活利便施設が近くにある

ということで、知人が居住しているエリア近くのマンションを探すことに決定。
マンションに決めたのは、ひとり住まいなのでそれほど広い間取りは不要だし、老後のことを考えると暮らしやすい。

中古マンションを選んだ理由

 ●希望エリアではすでに開発されていて新築マンションがない。
 ●中古マンションは希望エリア内でも物件数が多い。
 ●新築に比べて中古は価格が安く、リノベーションすれば理想の住まいに近づける。

当初は新築マンションを考えていたが、希望エリアでは、すでに開発されていて新築で思うような物件が見つからず、価格も高い。
中古物件なら物件数も多いので、希望エリアで見つかる可能性も高いし価格も安い。
住まいに対してもこだわりがあるので、自分の好きな間取りにリノベーションする方がこだわりのある空間がつくれるのではと思った。

「リフォーム」と「リノベーション」の違い

「リフォーム」は古くなった水廻り(給湯、トイレ、洗面、キッチン)やフローリングの張替、外壁塗装などで新築時の状態に近づけること。

「リノベーション」はライフスタイルに合わせて間取りを変えたり、建物を補強したりするなど新しい価値をつくること。

おひとり様向け中古マンションの選び方

マンション

おひとり様向け中古マンションの選び方について気づいたことをまとめてみました。

おひとり様向け中古マンションの条件

【立地条件】
●駅から近い
●スーパー、病院、図書館など生活利便施設が徒歩圏内

【マンション】
●1995年以降の物件で耐震性がある
●マンションの管理がしっかりしている(管理会社・管理人)
●1階はエレベーター、駐輪場の近くは人通りが多く騒がしい
●瑕疵や湿気は大丈夫か
●リノベーションしやすい構造か
●バリアフリーか
●電力の容量(昔のマンションは容量が小さい)
●駐車場はマンション内に確保できるか
●マンションの敷地内に車寄せはあるか
●ペットの飼育は可能か
●マンションの住民はどのような人たちか

●同じマンションの違う物件、周辺マンションとの価格差はないか

中古マンションの耐震性を見分ける基準

1995年の阪神淡路大震災を境に建築基準法が大きく変わりました。
それに準じて建設された建物は阪神淡路大震災クラスの地震がきても大丈夫だというのがひとつの基準になっているそうです。

きよちゃんがこだわったのが1995年以降の物件。
気に入ったマンションは築23年で中古マンションとしての価格は底だったそうです。
耐震性さえしっかりしていれば基礎の箱は大丈夫。
クロスや水廻り設備は交換して、リノベーションすれば自分の理想の空間がつくれる。

【安心の中古マンションの見分け方の目安】
●1995年改定の建築基準法に準じた建物
●管理会社がしっかりしている
●管理費&修繕積立金が相場より安すぎない

アッコ

管理費が安いと日頃の点検や大規模修繕が不十分になります。そのため、資金不足で管理費&修繕積立金が後で一気に上がるケースもあります。一般的な3LDKくらいであれば1.5万円~2万円くらいではないでしょうか。

物件を仲介してくれる不動産会社の選び方

不動産業者

不動産仲介業者の種類

不動産物件を探してくれる仲介業者の選び方は大きく分けて3つあります。

 ●地元の情報に詳しい不動産屋さん
 ●情報網のある大手不動産の仲介会社
 ●マンションの販売会社が仲介もしている

希望エリアが決まっている場合は、地域に詳しい地元の不動産屋さんが良いケースもありますが、情報網をたくさん持っている大手不動産販売会社の方がスピーディな時もあります。

アッコ

大規模マンションの場合は、マンションの販売会社が仲介もしている場合はそちらが強い場合もあります。例:関西圏に多い阪急阪神不動産が開発・販売する「ジオ」シリーズは、中古物件の売買も扱っているので、特定のマンションが欲しい場合、その販売会社が仲介物件も扱っている場合はそこに聞いてみるのも有効です。

大手不動産販売会社の営業マンに依頼!

彼女が知人に相談すると、検討していた地元の不動産業者はあまり評判が良くないので、大手不動産販売会社を勧められたので自分の希望と予算を伝えて探してもらうことに。
営業担当の男性は、20代後半のかわいい子でまるで息子のような感覚です。
併せて、自分でもインターネットで物件探しをしたけれど、思うような物件が見つからない。数日後、営業マンからの紹介物件を見学することになりました。

きよちゃん

地元に詳しい友人からの情報はネットではわからないコアな情報でした。ネットだけでなく実際に足を運んで自分に合う業者さん探しをするのもいいと思います。

欲しい中古マンションを見つけたけれど・・・

不動産会社に物件探しを依頼して数日後いくつかの物件を紹介してもらった中で、
 ●周辺環境(交通機関、生活利便施設等)
 ●マンション敷地内の雰囲気
 ●治安
など検討しながら、ある大規模マンションの敷地内の雰囲気や周辺環境が気に入りました。
「ここがいいかも・・・」

駅からマンションまでは徒歩20分くらいだけれど、自転車を使えば問題なし。
近い将来、仕事をやめれば毎日駅まで通う必要もない。
それより、重視したのは毎日利用することになるスーパー、病院、銀行、美容院などの生活利便施設が徒歩数分のところにあるということ。
すぐ近くに緑豊かな公園もあるというのが大きなポイントでした。

きよちゃん

一般的にマンションは戸建てと比べて駅からのアクセスの良さがポイント!私の場合は退職後の生活を優先して、駅からのアクセスよりもマンションから毎日利用することになるスーパー、病院、銀行、図書館、美容院など生活利便施設が徒歩圏内にあること。自然が好きなので、お散歩できる公園などの周辺環境は外せない条件でした。

ネットに出ないホットな物件情報は仲介業者ならではの強み

最初に紹介してもらった部屋は日当たりが悪くて見送ったのですが、マンションの環境自体は気に入りました。
同じマンション内で別の部屋が出たら紹介してほしいとお願いするとタイミングよく数日後に連絡あり!
それはまだ一般に物件登録されていない、出たばかりの超ホットな物件でした。

きよちゃん

インターネットで探した物件は他の不動産業者さんでも扱っていた物件でしたが、紹介してもらった物件は、売却依頼が出たばかりのホットな物件で一般に出す前のレア物件でした。人気物件はネットに出る前に、水面下で決まってしまう場合が多いそうです。

物件選びのポイント

ポイント

人気物件はネットに出る前に決まってしまう

きよちゃんが気に入ったマンションは周辺環境も良く、学校も整っていて子育てするには最適の環境。人気のエリアだけに中古マンションが出るとすぐに決まってしまうそうです。
前回紹介された物件は3階だったけれど北向きで暗かったのと価格が高かったので見送り。
立地条件や生活環境が良く人気の物件といえども、日当たりの良さは外せない条件。

今回紹介してもらったのは南向きの日当たりの良い部屋。
1階の3SLDK。当然北側は暗いがリビングの南側はやや西向きにふっているので一日中、日が差している。
売り主はすでに引っ越し済みなので、心置きなく見学できる。築20数年経っているので古くて劣化しているがリノベーションすれば随分雰囲気が変わる。
このマンションは複数棟で構成されていて、紹介された部屋は他棟から独立しており各階3戸とこじんまりしている。敷地内の庭に面していて春にはリビングから花見が楽しめそう。

仲介業者の営業マンも「これはいい物件ですね」と太鼓判。
物件を見学に行くと売り主側の仲介業者も来ていました。

売り主側の仲介業者は地元の業者でリフォーム部門もあり、「リフォームをするなら弊社も見積もりさせてください」と言われました。案内してくれた販売会社の営業マンも地元のこの会社を良く知っているみたいで「この地域でいろいろとリフォームの実績のある会社です」と紹介してくれました。地元で実績のある業者さんなら、信用できるとリフォーム業者の候補に入れてもいいかな。
売り主はバツイチの男性で今度再婚が決まり、できるだけ早く売却を決めたいとのこと。

即決はできないので、後日返事をすることに。

マンションの1階は良くない?

きよちゃんは紹介してもらったマンションを前向きに検討していました。
マンションの周辺環境も敷地内の雰囲気も気に入っている。部屋も悪いことはない。
気になるのは1階ということ。

一般的にマンションの評価は上階にいくほど高くなります。
物件によっても異なるけれど、マンションの階が1階づつ上がるごとに100万~200万物件価格が上がると言われています。

アッコ

きよちゃんから、マンション1階の部屋を気に入ったと相談を受けた時、「1階は考えた方がいいのでは」と考え直すことを勧めました。

【マンションの1階が敬遠される理由】
 ●湿気が多い
 ●地面がすぐ下なので寒い
 ●日当たりが悪い
 ●駐輪場やエレベーターを使う住民でうるさい
 ●防犯面が心配


売り主さんに1階の気になる点を聞いてみました。
「確かに湿気はあるけれど、日中は明るいし、音も気にならない」とのこと。

晴天の日は北側の部屋は暗いのは当然だけれど、西南側のリビングは一日中明るい。
日時を変えて、曇りの午後に実際に部屋を見学してみるとリビングはまあまあ明るい。
南側の窓の向こうはマンションの庭で植栽がある。春には部屋から桜を見ることができる。
防犯面はベランダ側の窓はワイヤー入りの強化ガラスで、外からは微妙な高さのフェンスで目隠しされているので気にならない。
1階の北側の部屋は湿気が多いということだが、引き渡し後にクロスをめくって状況を確認したうえで、調湿効果のある「エコカラット」などを貼ればある程度カバーできそう。
これなら1階の部屋でも問題ないかも。

いよいよ契約

契約書

あとは、価格交渉。リフォームをするという前提で室内の設備は古いまま。
価格は1,350万円をもう少し価格交渉してもらえるように頼んだ。
10日後15万引きの1,335万円で返事アリ。
物件を初めて見た時、ピンときた。これも縁かもしれない。
購入の意思を伝える。

駐車場はマンション内では確保できなかったので、売り主さんが使われている近くの駐車場を名義変更してスライドして使わせてもらえる便宜をはかってもらった。
資金は住宅ローンを組むこともできたが、将来のことを考え現金一括決済に。

契約を済ませて引き渡し日が決定。
いよいよリノベーション開始です。

まとめ

まとめ

「おひとり様女性が中古マンション購入してリノベーション!住宅購入編」についての記事を書かせていただきました。
知人のきよちゃんの実際の体験談です。
同時期に、リノベーションも想定していろいろと動いていたので、次は「リノベーション」編をつくります。